El “gasto soportable” que una familia podría destinar a su vivienda, según distintas estimaciones, no debería superar el 30% de sus ingresos, porque de lo contrario debería sacarlo de otras necesidades básicas. Según los datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), en la Ciudad de Buenos Aires el segmento de la población de menores ingresos no alcanza a cubrir el valor de un alquiler promedio ni con la totalidad de lo que gana, además de que no es foco de políticas de vivienda. La población que se ubica en los deciles 2 a 5 puede pagar un alquiler pero sobrepasa ese 30% de referencia, con lo cual el impacto de sostener una vivienda es desproporcionado y desbalancea el resto de los gastos familiares. La mitad de la población de la Ciudad, entonces, sufre las consecuencias de un alquiler alto y de la falta de políticas públicas que lo regulen.
Este escenario, al que se agregan las prácticas abusivas del mercado inmobiliario, los precios elevados y la falta de políticas de acceso a la vivienda, empuja a las familias hacia los mercados de alquiler informal, al hacinamiento o a la convivencia de dos o más grupos familiares bajo un mismo techo.
En el país, entre 2001 y 2010, las viviendas alquiladas aumentaron de un 11 a un 16%; en algunas ciudades sobrepasó el 25%. Según la Encuesta, en el segundo trimestre de 2016, 7 millones de personas alquilaban en la Argentina. En la Ciudad de Buenos Aires tiene cada vez más peso la alternativa de acceder a la vivienda a través de un alquiler. Según las últimas estadísticas porteñas, más del 35% de los hogares alquila la vivienda en la que vive.
La única norma que ordena el mercado de alquileres es el Código Civil y Comercial, a través de la regulación de los contratos. Pero esto supone que locador y locatario son partes iguales, cuando mantienen una relación asimétrica desde que uno necesita acceder a una vivienda. Esa regulación contractual tampoco da cuenta del cumplimiento del derecho a la vivienda. Tampoco hay una estructura institucional del Estado que fiscalice el cumplimiento de los aspectos que sí están regulados, lo que habilita en los hechos prácticas abusivas.
El Senado dio media sanción en noviembre a un proyecto para regular los alquileres, pero está frenado en Diputados, lo que en este contexto resulta alarmante. En el Poder Judicial, a través de acciones legales, se logró generar mejores condiciones de acceso al alquiler. La Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario ratificó en diciembre el fallo de primera instancia, a partir de un amparo presentado por ACIJ e Inquilinos Agrupados contra la entidad que nuclea a las inmobiliarias porteñas (CUCICBA), que prohibió que las inmobiliarias cobren montos superiores a un mes de alquiler por contrato en concepto de comisión.
Estas dos instancias recibieron la creciente demanda de los inquilinos y entendieron la implicancia sobre la satisfacción del derecho a una vivienda adecuada y a un hábitat digno. Esto solo puede resolverse mediante la intervención sobre las condiciones de reproducción de un mercado cada vez más agresivo y excluyente en dos vías: con un marco normativo que refuerce la protección a los inquilinos y con la intervención en la oferta del mercado para promover una oferta de alquileres accesible, acorde con la heterogeneidad de la demanda.