Esta semana la comisión de legislación general de la Cámara de Diputados dictaminó un proyecto de ley para regular el mercado de vivienda en alquiler que se tratará en las próximas semanas. Este proyecto introduce algunas cuestiones significativas en el proceso de negociación de un contrato de locación e incorpora a la vivienda en alquiler como parte de una política pública de reducción del déficit habitacional. Sin embargo mantiene una duración acotada del contrato de alquiler para vivienda familiar, ajusta el monto de los alquileres con un coeficiente de actualización apartado del índice de aumentos salariales y profundiza las herramientas legales para concretar desalojos.
El proyecto introduce artículos en los que se definen las obligaciones de las inmobiliarias al momento de celebrar un contrato: no podrán solicitar más de un mes de depósito y más de medio mes cuando haya que renovarlo; también se amplían las garantías que el locatario debe aceptar, aunque el monto que deben cubrir (5 veces el valor mensual de la locación) resulta excesivo. El proyecto enumera alternativas posibles para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, pero deja a criterio del propietario la elección de la más conveniente para sus intereses: tal como está redactado no tendría efecto práctico en la modificación de la situación abusiva a la que se enfrentan los inquilinos.
La incorporación de la vivienda en alquiler como parte de la política de vivienda es una medida acertada y en el articulado aparece la figura del alquiler social. Si bien falta saber cómo será la implementación de este programa, es auspicioso que el Estado construya viviendas para alquiler social y garantice el acceso –mediante subsidios al monto, a la garantía o depósitos– de los inquilinos.
A contramano de eso, el presente proyecto acentúa el carácter regresivo de la actual legislación procesal sobre desalojos, al reforzar la celeridad del proceso. El proyecto aborda la problemática sólo desde la perspectiva de los propietarios y agentes inmobiliarios, mientras que ignora el punto de vista de las personas inquilinas, en situación de desigualdad frente al proceso. El procedimiento definido es breve y no admite que los inquilinos articulen estrategias de defensas ni alegatos. Tampoco el procedimiento definido puede considerarse como un marco adecuado para que los jueces puedan adoptar medidas para proteger los derechos de los propietarios y los de las personas desalojadas.
El proyecto mantiene en 2 años la duración mínima de un contrato de locación, cuando un contrato de 3 años, por ejemplo, le otorgaría a las personas que alquilan una mayor seguridad en la tenencia, al tiempo que no obliga al inquilino a desembolsar grandes sumas de dinero para hacer un nuevo contrato de locación o mudanza.
A su vez, el dictamen incorpora una regulación para la actualización del costo del alquiler, que se aleja de los ingresos de los inquilinos. Sin bien la propuesta señala que la actualización debe ser anual, el coeficiente de actualización definido por el proyecto es la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). Sin embargo el índice más efectivo para la actualización del alquiler sería el coeficiente de variación salarial, ya que el salario es, en general, el ingreso de las personas que alquilan.
Respecto a las cargas y contribuciones, compartimos que debe ser el dueño quien afronte aquellos gastos que graven a la “propiedad” y el inquilino se hará cargo de los gastos que se originen en el destino que dé al inmueble. Sin embargo, las expensas extraordinarias deben correr siempre –sin importar la duración a lo largo de la estadía del inquilino en el inmueble– por cargo del propietario.
Desde HABITAR Argentina creemos fundamental que haya un nuevo marco normativo vinculado a la vivienda en alquiler. Sin embargo consideramos que, si bien este proyecto supone una mejora en las condiciones de acceso a la vivienda en alquiler, debe contemplar: la extensión de la cantidad mínima de años de contrato, la incorporación de un índice de indexación favorable al inquilino y brindar claridad respecto del pago de las expensas extraordinarias, cuestiones que aparecen en el proyecto que fue aprobado por unanimidad en diciembre del año pasado en la Cámara de Senadores. Por último, consideramos que los artículos sobre los desalojos resultan graves y vulneran derechos elementales de los inquilinos, en contra de los estándares establecidos por el Comité de Derechos Económicos Sociales y Culturales de la ONU. En este sentido, la agenda legislativa debería retomar el proyecto presentado por HABITAR Argentina para adecuar la legislación que regula los procedimientos de desalojos a la legislación internacional.