Hace dos semanas el gobierno anunció la firma de un Acuerdo para la Reactivación de la Construcción pactado con los gremios y los empresarios del sector, las cámaras de los desarrolladores inmobiliarios y la de los bancos, con el objetivo de promover la actividad económica a través de la construcción de 100.000 viviendas para los sectores de ingresos medios y la creación de 100.000 puestos de trabajo en un año. El anuncio del Acuerdo se realiza en un contexto preocupante para el sector: quince meses de caída constante en el nivel de actividad y en la cantidad de empleo junto con el cierre de 450 empresas durante 2016.
El convenio tiene como único eje las cuestiones relativas al financiamiento del mercado inmobiliario y de la construcción y el aumento de las ganancias empresarias sin contemplar ningún otro factor estructural del problema: promueve la ampliación del crédito hipotecario, las desgravaciones impositivas y la disminución de la conflictividad y del costo laboral que deberían incrementar la participación de mayor financiamiento privado. Asimismo, el texto revela que se espera una reducción de los precios de los insumos para lograr una caída de un 10 por ciento del precio final de las unidades pero no dice como se producirá y en ningún momento se tiene en cuenta la fuerte concentración empresaria de los fabricantes de los mismos.
El Acuerdo, sin embargo, no contempla medidas para intervenir sobre el funcionamiento del mercado de suelo, a pesar de ser este uno de los componentes estructurales que explican las limitaciones que existen en el acceso a un hábitat digno en la Argentina.
Existe un amplio consenso acerca de que el suelo urbano es uno de los componentes esenciales de toda política habitacional, y su disponibilidad, en cantidad y condiciones adecuadas, es una condición fundamental para garantizar una eficiente y eficaz gestión de los programas y proyectos de urbanización y de vivienda. Los mercados de tierra urbana producen una ciudad económicamente desigual, socialmente excluyente, espacialmente segregada y ambientalmente insostenible. El mercado inmobiliario se ha convertido en el refugio privilegiado de la renta financiera, lo que induce a que el suelo urbano sufra un proceso de apreciación diferencial en relación con otros bienes y el ingreso.
Si las políticas habitacionales, de obra pública y de financiamiento no incluyen mecanismos de gestión del suelo que regulen este mercado, estas mismas terminan alimentando la especulación a través de la retención de terrenos vacantes, lo que aumenta artificialmente los precios y vuelve cada vez más restrictivo el acceso a la vivienda.
Evitar estas lógicas especulativas, que hacen del mercado inmobiliario un mercado excluyente para amplios sectores de la población, es una condición indispensable para viabilizar un programa efectivo de vivienda. Existen múltiples herramientas de política pública territorial que generan incentivos y desincentivos para garantizar la disponibilidad de tierra, en cantidad y condiciones adecuadas. Entre ellas, por ejemplo, gravámenes especiales sobre inmuebles ociosos, o la captación de la valorización generada por un cambio de zonificación.
La experiencia del ProCreAr es ilustrativa. A pesar de incorporar elementos innovadores y valiosos, como la construcción de desarrollos urbanísticos destinados a clase media, el anuncio de créditos subsidiados para la compra de lotes generó un aumento de la demanda que los propietarios del suelo aprovecharon para maximizar su renta. Esto generó un aumento repentino de los precios, que excluyó a un número apreciable de hogares de la posibilidad de adquirir una parcela. También ahora, es esperable que el crecimiento de la demanda generado por las medidas del gobierno nacional se traduzca en una fuerte inflación de precios. A su vez, el gobierno nacional promueve la venta de tierras fiscales para emprendimientos suntuosos, muchas de la cuales podrían ser destinadas a la construcción de viviendas en el marco de este Acuerdo. El uso sostenible y equitativo del suelo y la producción del suelo y el desarrollo urbano justo no pueden depender de los mecanismos de mercado. La defensa de los derechos y los intereses colectivos requiere que las políticas de vivienda se articulen con las de gestión del territorio. De lo contrario, el Estado alimenta las lógicas y mecanismos que producen y reproducen la precariedad y la exclusión.
*Publicada en Página 12.